Hoe realiseer en behoud je betaalbare woningen?
Het behouden en realiseren van betaalbare (koop)woningen in een dure markt. Het kan, laten deze onorthodoxe aanpakken zien. Bij de ene neemt de ontwikkelaar het voortouw, bij de andere creëert de gemeente ruimte. STIPO is nauw betrokken bij strategische stedelijke planvorming in diverse gemeenten. Goede groei, en daarmee ook betaalbaarheid, is een van onze impactdoelen. In talloze wijken in heel Nederland worden met veel kunst en vliegwerk betaalbare koopwoningen gerealiseerd. En twee jaar na de oplevering worden de prachtige starterswoningen doorverkocht voor 300.000 euro meer. Weg zijn de betaalbare woningen uit de woonvisie waar zo hard op was ingezet! Hoe kun je voorkomen dat dit gebeurt?
Stel de verkoopwaarde vooraf vast
Ook voor ontwikkelaar ERA Contour was dit een doorn in het ook. Ze zagen hun starterswoningen van 287.000 euro op Funda twee jaar later voor 470.000 euro weggaan. Alle moeite om goede kwalitatieve betaalbare woningen te maken voor niets. Samen met Stadkwadraat ontwikkelden ze het koopwoning concept Pay It Forward. Het uitgangspunt is dat ze waardestijging van de woningen beperken, door vooraf afspraken te maken over de maximale toekomstige verkoopprijs en de verkoop verloopt via de vereniging waar alle huiseigenaren lid van zijn. De huiseigenaar kan dus geen waardesprong maken. Daartegenover staat dat de starters, gezinnen en senioren die hier gaan wonen via de vereniging veel gezamenlijke extra’s ervaren. De bewoners worden lid van een gemeenschap, gemeenschappelijk ruimten en veel eigen groen. Samen kopen ze energie, mobiliteit, zorg of schoonmaakdiensten in. En, heel belangrijk, de woningen blijven beschikbaar en betaalbaar. Als de kinderen het huis uit gaan kun je in je eigen buurtje een betaalbare seniorenwoning vinden. De woning is dus niet langer een belegging. Er wordt andere waarde gecreëerd, maatschappelijke waarde en een fijn thuis.
Wooncoöperatie De Warren ontwikkelde een eigen woongebouw op IJburg, Amsterdam. Foto: Natrufied Architecture
Ontwikkel zonder winstoogmerk
In het huursegment worden ook diverse nieuwe modellen ontwikkeld, of eerder, bestaande buitenlandse aanpakken naar de Nederlandse situatie vertaald. De crux zit hem steeds in de ontwikkelaar. Naast beleggers/ontwikkelaars komt er steeds meer initiatief op uit de niet-commerciële hoek.
Denk hierbij aan de wooncoöperaties, waar bewoners in meer of mindere mate samenwerken en met elkaar delen. Gemeente Amsterdam heeft een leenfonds opgezet om wooncoöperaties te ondersteunen. Het fijne aan dit fonds is dat het initiatieven in staat stelt de kosten van de planvormingsfase voor te financieren. Daarmee ondervangt het een belangrijk obstakel voor burgers die collectief initiatief willen nemen. Ook wordt het gat tussen de bank, eigen vermogen deelnemers en de totale kosten opgevangen.
Een tweede voorbeeld is een Community Land Trust. Een CLT draagt bij de ontwikkeling zorg voor de belangen van de bewoners, de buurt als geheel en het publieke belang. Als gemeente kun je er ook voor kiezen samen met de buurt een Community Land Trust op te zetten en geen commercieel grondbeleid te voeren. Het interessante van een CLT is dat er voor de langere termijn lagere huren kunnen worden gehanteerd en dat het eigen vermogen ingezet wordt voor de financiering van nieuwe CLT’s op andere plekken.
Het kan dus wel, zorgen voor langdurige betaalbaarheid. En dit zijn slechts twee voorbeelden die de praktijk al hebben bereikt. Er zit nog veel meer in het vat. Zie jij meer kansen, werk je aan nieuw instrumentarium of andere aanpakken? We werken graag samen om grote stappen vooruit te kunnen maken! Een woning is geen belegging, maar een thuis tenslotte.
